千万代言费抵扣房价款、已购买交付使用14年但未过户的价值上亿豪宅及获赠的车位被查封，请求排除强制执行法院为何不支持？
千万代言费抵扣房价款、已购买交付使用14年但未过户的价值上亿豪宅及获赠的车位被查封，请求排除强制执行法院为何不支持？
----涉某著名影星两套豪宅案外人执行异议之诉纠纷案（二审|高院）法律解析
【关键词】
案外人执行异议之诉 排除强制执行 获赠车位被查封 未办过户登记房屋被查封
【要点提示】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人未能于查封之前完成涉案房产转移登记系自身原因所致，其并不完全符合第二十八条规定的四个要件，应认定其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。
【当事人信息】
原告：Z公司（被上诉人、案外人、买受人）
被告：T集团（上诉人、申请执行人）
第三人：某置地公司(开发商)、Y公司（开发商地方公司）、李某（被执行人）
【案情简介】
2006年1月，置地公司与陈某（艺名：成某）签订《商品房认购书》，第一条载明：（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的涉案01/02号房……总房价款为1300万元人民币含6个车位……
2006年4月27日，置地公司与Z公司（陈某个人所有的公司）签订《商品房预售合同》，载明，Z公司购买涉案1001号房屋，预测建筑面积603.18平方米，房屋总价款为人民币650万元……补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个。同日，置地公司与Z公司另签订《商品房预售合同》，载明，Z公司购买涉案1002号房屋，预测建筑面积603.18平方米，房屋总价款为人民币650万元……补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个。
2006年5月6日，J公司（注：Z公司称，该公司系陈某经纪公司，注册地位于境外）与置地公司签订《推广宣传协议》，载明：……J公司授权成某参与置地公司所开发的某项目宣传推广工作……，置地公司同意向J公司支付一笔为数人民币【贰仟零陆拾万整】之费用。该笔费用折抵Z公司购买的涉案1001号房和1002号房的房款。
2006年，Z公司、J公司与置地公司三方签订的《补充协议书》，约定：“1.甲方（Z公司）所购买的涉案1001号房和1002号房的房屋总价款为人民币3360万元整，其中人民币2060万元整折抵前述《推广协议》所约定的费用，即丙方（置地公司）无需再向乙方（J公司）支付《推广协议》所约定的费用。故，甲方实际支付给丙方的房屋价款共计人民币1300万元整，支付方式以《商品房预售合同》的约定为准……
后因债务纠纷，T集团以置地公司、Y公司、李某为被申请人提起仲裁。仲裁委于2014年4月24日作出调解书，对各方当事人达成的调解结果予以确认。上述仲裁调解书生效后，T集团向一审法院即某中院立案申请强制执行。
执行过程中，中院于2017年12月19日查封置地公司名下的部分房产及车位，涉案房屋及车位在查封范围内。
2018年6月，陈某对中院查封涉案房屋及车位提出案外人异议，请求中止对涉案房屋及车位的执行并解除查封，后陈某撤回异议申请。
2018年12月，Z公司作为案外人对中院采取的查封措施提出异议。该院于2019年5月作出执行裁定书，认为以在案证据无法确定相关款项真实支付以及与涉案房屋的关联性，不足以认定Z公司支付全部价款。故驳回其异议请求。
后Z公司向法院诉请：停止对涉案房屋及车位的执行。
【法院判决】
【一审】
停止对涉案房屋及车位的执行。
【二审】【改判】
一、撤销一审民事判决。
二、驳回Z公司的诉讼请求。
开发商涉诉导致案外人已购且已交付使用但未过户的房产被查封，案外人能否请求排除强制执行？
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。执行异议复议规定对判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出了相应的规定，人民法院应予参照。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，Z公司主张对涉案房屋及车位享有足以排除本次强制执行的合法权益，依据的正是执行异议复议规定第二十八条的规定，故本案需判断Z公司是否符合第二十八条规定的四个要件。分述如下：
（一）关于查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。涉案房屋及车位被法院查封的时间是2017年12月19日，在此之前的2006年4月27日，Z公司与置地公司即已就买卖涉案房屋签订了《商品房预售合同》，T集团虽对该合同的真实性存疑，但并未提交相应的证据，故法院不予采信；同时，对于T集团依据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定对合同效力提出的异议，因该文件制定于2006年7月，晚于合同的签订时间，且该文件属于管理性规范，不影响对合同效力的判断。故，法院认定Z公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。
（二）关于查封之前是否已合法占有该不动产问题。Z公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，置地公司还提交了于2009年4月27日向Z公司出具的入住通知书，现有证据足以证明Z公司在查封前即已占有使用涉案房屋和车位。T集团关于陈某家人使用涉案房屋的情形不能认定为Z公司对涉案房屋及车位占有使用的意见，根据不足，法院不予采信。故，法院认定Z公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。
（三）关于是否已支付全部价款问题。虽然Z公司在支付购房款的证据方面存在瑕疵，但结合Z公司提交的预售合同及补充协议、成某参加代言活动的资料、银行汇划转账凭证、置地公司提供的财务会计账簿资料、部分案外人到庭作证的证言及出具的证人证言等在案证据，法院认为，Z公司支付购房款的证据形成了完整的证据链，彼此能相互印证，应认定Z公司已经支付了全部购房款。故，法院认定Z公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“已支付全部价款”要件。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。Z公司于2006年4月27日签订购房合同，置地公司于2009年1月6日取得大产权证，99户业主中，大部分在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完产权转移登记手续。即便是2014年之后，因置地公司名称变更和欠税问题，无法通过买卖双方配合途径办理产权转移登记，仍有业主通过诉讼办理完产权转移登记手续。但迟至2017年12月19日涉案房屋被查封，Z公司仍未积极行使权利。而拖延办证的原因，从Z公司和置地公司的表述来看，系因Z公司以陈某代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。并且，Z公司类别为私人公司，唯一股东为陈某，公司董事为林某、陈某1，虽然购房合同签订的主体是Z公司，但实质上是陈某家庭购房，作为知名明星，相较于普通购房人，其理应对迟延办证可能导致的不利后果具有更高的认知能力。故，法院认定Z公司系因自身原因未办理涉案房屋转移登记，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。
关于Z公司对涉案车位是否享有足以排除本次强制执行的合法权益的问题，法院认为，结合涉案证据分析，置地公司赠送Z公司地下停车位的真实意思应该为赠送停车位使用权，不收取停车位租金，而非赠送所有权。而获赠取得的车位使用权并非法定用益物权，不同于以转移所有权为目的的物权期待权，Z公司并不能据此享有排除强制执行的合法权益。
综上，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至Z公司名下，系因Z公司自身原因所致，Z公司主张依据执行异议复议规定第二十八条规定排除对涉案房屋的强制执行，但其并不完全符合第二十八条规定的四个要件，应认定其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。对于涉案车位，Z公司亦不享有足以排除强制执行的合法权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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